Kupovina stana je jedna od najvećih finansijskih odluka koje većina ljudi donese tokom života. Zato me uvek pomalo iznenadi kada vidim koliko se pažnje posvećuje pitanju „koliko mogu da dobijem od banke“, a koliko malo pitanju „koliko mogu bezbedno da vraćam narednih 20 ili 30 godina“.
Banke imaju svoje kriterijume, kalkulatore i procene kreditne sposobnosti. Međutim, život ne funkcioniše po bankarskim tabelama.
Troškovi se menjaju, porodice rastu, poslovi se menjaju, a kredit ostaje. Zato je mnogo važnije pronaći meru koja vam omogućava da kupite stan, ali i da normalno živite nakon toga.
Kolika rata kredita je zaista bezbedna u odnosu na platu
Ako tražite jednostavno pravilo, rata stambenog kredita ne bi trebalo da prelazi 30% do 40% vaših neto mesečnih prihoda.
Da, pojedine banke mogu odobriti opterećenje plate koje ide i preko toga, ali to ne znači da je takva odluka dobra za vaš budžet. Kreditna sposobnost i finansijska sigurnost nisu ista stvar.
Pogledajte okvirne primere:
|
Neto plata |
Bezbedna rata (30%) |
Gornja granica komfora (40%) |
|
90.000 RSD |
27.000 RSD |
36.000 RSD |
|
120.000 RSD |
36.000 RSD |
48.000 RSD |
|
150.000 RSD |
45.000 RSD |
60.000 RSD |
|
200.000 RSD |
60.000 RSD |
80.000 RSD |
Ovo nije bankarsko pravilo već praktična računica koja ostavlja dovoljno prostora za svakodnevne troškove, neplanirane izdatke i određeni nivo štednje.
Naravno, ako je izvodljivo ovo da uradite. Banke dozvoljavaju do 50-60% plate da bude opterećeno kreditom. Ali ako uzmete u obzir variojabilnu kamatu, gde ne možete predvideti koliko rata kredita može skočiti, bolje je ostaviti prostora za dodatno opterećenje.
Kada skuplji stan postane lošija odluka
Prilikom obilaska stanova lako je pomeriti budžet za još 5.000 ili 10.000 evra. Na papiru to ne izgleda dramatično. Međutim, kada se ta razlika rasporedi kroz kredit, mesečna rata postaje veća za oko 50-100 evra tokom celog perioda otplate. Što i nije malo.
Zanimljivo je da razlika između dva stana često nije samo u kupoprodajnoj ceni.
Ukoliko vas zanima novogradnja, Novi Beograd može biti dobar primer kako lokacija utiče na konačan iznos kredita. Na pojedinim lokacijama razlika u ceni kvadrata između dva bloka može značiti desetine hiljada evra veću investiciju.
Zbog toga nije loše da se zapitate:
- Da li vam je veći stan zaista potreban?
- Da li biste i za pet godina bili zadovoljni istim izborom?
- Da li veća rata opravdava dodatne kvadrate?
Nekada je finansijski pametnije kupiti nešto skromnije i sačuvati veću rezervu novca nego maksimalno rastegnuti budžet.
Maksimalna kreditna sposobnost nije isto što i maksimalno bezbedan kredit
Jedna od najčešćih zabluda jeste da je iznos koji banka odobri automatski i iznos koji treba prihvatiti.
To jednostavno nije tačno.
Kreditna sposobnost predstavlja procenu banke da li možete da vraćate kredit na osnovu trenutnih prihoda i postojećih obaveza.
Vaš život tokom narednih nekoliko decenija ne može stati u jednu procenu napravljenu danas.
Razmislite o situacijama koje su potpuno realne:
- promena posla
- roditeljsko odsustvo
- veći troškovi dece
- rast cena komunalija
- kvar automobila
- zdravstveni troškovi
Ako vam rata već sada uzima polovinu plate, svaki dodatni trošak može postati problem.
Zato se trudim da ljudima preporučim drugačiji pristup. Umesto pitanja „koliko mogu da dobijem“, postavite pitanje „koliko mogu da vraćam bez stresa“.
Ta dva broja vrlo često nisu ista.
Pravilo koje mnogi kupci zanemare pre potpisivanja ugovora
Postoji jednostavan test koji može mnogo da pomogne.
Pre nego što podnesete zahtev za kredit, pokušajte da šest meseci odvajate iznos buduće rate na poseban račun.
Ako planirana rata iznosi 45.000 dinara, svakog meseca sklonite tih 45.000 dinara i ponašajte se kao da kredit već postoji.
Posle pola godine dobićete veoma precizan odgovor.
Ako vam taj novac nije nedostajao i niste morali da posežete za štednjom ili dozvoljenim minusom, verovatno ste pronašli održiv nivo zaduženja.
Ako ste već posle dva ili tri meseca počeli da osećate pritisak na budžet, to je ozbiljan signal da bi trebalo razmotriti manji kredit ili duži rok otplate.
Takav test je mnogo realniji od bilo kog kalkulatora na internetu.
Prema informacijama Narodne banke Srbije, stambeni krediti se odobravaju za kupovinu, izgradnju, dogradnju i adaptaciju stambenih objekata, a uslovi poput učešća i vrste kamatne stope zavise od konkretne ponude banke.
Koliko učešće menja celu računicu
Na prvi pogled razlika između 10% i 20% učešća može delovati velika. Ipak, kada se pogleda ukupan trošak kredita tokom 30 godina, stvari izgledaju drugačije.
Pretpostavimo da kupujete stan od 100.000 evra i uzimate kredit na 30 godina uz kamatnu stopu od približno 4,75%, što je blizu trenutnih tržišnih uslova.
|
Scenario |
Učešće | Iznos kredita | Mesečna rata |
Ukupno vraćeno banci |
|
Varijanta 1 |
10.000 € (10%) | 90.000 € | oko 469 € |
oko 168.800 € |
|
Varijanta 2 |
20.000 € (20%) | 80.000 € | oko 417 € |
oko 150.100 € |
Razlika u učešću iznosi 10.000 evra, ali razlika u ukupnom iznosu koji ćete tokom otplate dati banci prelazi 18.000 evra.
Drugim rečima, dodatnih 10.000 evra koje uložite na početku ne smanjuje samo glavnicu kredita za isti iznos. Smanjuje i kamatu koju ćete plaćati narednih 30 godina.
Zbog toga je korisno da na učešće ne gledate samo kao na prepreku koju treba preskočiti da biste dobili kredit. U mnogim slučajevima veće učešće predstavlja jednu od najboljih dugoročnih finansijskih odluka tokom kupovine stana.
Napomena: Primer u tabeli služi isključivo za ilustraciju uticaja većeg i manjeg učešća na ukupnu cenu kredita.
U praksi se minimalno potrebno učešće razlikuje od banke do banke, kao i u zavisnosti od toga da li kupujete prvu nekretninu i da li koristite neki od posebnih programa podrške.
U trenutku pisanja ovog teksta pojedine banke i dalje odobravaju stambene kredite za prvi stan uz 10% učešća, dok je za mnoge druge slučajeve i dalje uobičajeno učešće od najmanje 20%. Uvek proverite aktuelne uslove kod više banaka pre donošenja konačne odluke.
Troškovi koje ljudi često zaborave da uračunaju
Kada razgovaram sa ljudima koji prvi put kupuju stan, gotovo uvek primetim isti obrazac.
Većina zna cenu stana i okvirnu ratu kredita.
Malo ko zna ukupan trošak kupovine.
Pored kredita potrebno je planirati:
- procenu nepokretnosti
- troškove notara
- osiguranje nekretnine
- troškove upisa hipoteke
- opremanje stana
- selidbu
- rezervni fond za hitne situacije
Da li ste znali?
Kupci često potroše nekoliko hiljada evra na uređenje, nameštaj i tehniku neposredno nakon kupovine. Upravo zbog toga nije preporučljivo potrošiti kompletnu ušteđevinu na učešće.
Određena novčana rezerva može biti jednako važna kao i sam stan.
Jednostavna formula koja pomaže pri donošenju odluke
Ako želite brz okvir za procenu, možete koristiti sledeći model:
- Izračunajte ukupna mesečna primanja domaćinstva.
- Pomnožite ih sa 0,35.
- Dobijeni iznos neka bude ciljna maksimalna rata.
Primer:
Ukupna primanja porodice iznose 180.000 dinara.
180.000 × 0,35 = 63.000 dinara
U tom slučaju rata oko 63.000 dinara predstavlja relativno bezbednu granicu za dugoročnu otplatu.
Naravno, svaka porodica ima drugačije troškove.
Neko nema automobil.
Neko plaća privatni vrtić.
Neko izdržava studenta.
Zbog toga ovu formulu treba posmatrati kao polaznu tačku, a ne kao univerzalno pravilo.
Zaključak
Kredit za stan nije odluka koja se meri samo visinom plate i iznosom koji banka želi da odobri. Mnogo je važnije koliko vam novca ostaje nakon plaćanja rate i kako ćete živeti narednih dvadeset ili trideset godina.
Ako bih morao da izdvojim jedan savet, onda bi to bilo sledeće: nemojte kupovati najveći stan koji možete da finansirate. Kupite stan koji možete da otplaćujete mirno, čak i kada se životne okolnosti promene. Upravo tu se najčešće krije sigurnija računica.
